Арендные платежи по предварительному договору аренды

Содержание
  1. Риски арендатора (предварительный договор аренды коммерческой недвижимости)
  2. Как выбираются помещения для аренды
  3. Предварительный договор аренды
  4. Возможно ли и насколько правомерно вносить «обеспечительные платежи», аванс или задаток по предварительному договору?
  5. Предварительный договор не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения.
  6. Заключение договора о совместной деятельности
  7. Период договора
  8. Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа
  9. Предмет предварительного договора аренды.
  10. Форма предварительного договора.
  11. Обязательное условие договора аренды. 
  12. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
  13. Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды
  14. Форма предварительного договора аренды
  15. Платежи по предварительному договору
  16. Что такое обеспечительный платеж по договору аренды
  17. Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
  18. Использование гарантийного платежа по договору аренды
  19. Возврат гарантийного взноса по договору аренды
  20. Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года
  21. Существенные условия предварительного договора
  22. Формапредварительного договора аренды
  23. Срокпредварительного договора аренды
  24. Прекращение предварительного договора аренды

Риски арендатора (предварительный договор аренды коммерческой недвижимости)

Арендные платежи по предварительному договору аренды

10 сентября 2014 в 13:25

В настоящее время на рынке офисной недвижимости ощущается острый дефицит качественных офисных площадей, вследствие чего предприниматели стараются арендовать офис на ранней стадии строительства бизнес-центра.

Предварительный договор аренды в зданиях класса А и B составляют от общего объема арендованных офисных площадей примерно 25–35%. А некоторые бизнес-центры (в хорошем месте, с продуманной концепцией и т.д.

) заполняются арендаторами еще до открытия объекта на 100%.

Арендовать хороший офис сегодня так же непросто, как и несколько лет назад. Поэтому у арендатора и девелопера отношения начинаются, как правило, на начальной стадии строительства бизнес-центра. Привлечение арендаторов на ранней стадии строительства может себе позволить достаточно опытный девелопер, с хорошей репутацией и большим портфелем реализованных проектов.

Как выбираются помещения для аренды

Заключение договора аренды с малоизвестной компанией на нулевом цикле строительства встречается очень редко. Другим немаловажным фактором, который может повлиять на решение компании-арендатора, является высокое качество самого проекта и команды, которая его реализует.

К примеру, иностранные компании готовы заключать договора аренды на ранней стадии реализации проекта, если речь идет о строительстве высококлассного бизнес-центра (класс А или В) и если в проекте участвуют авторитетные международные консультанты, архитекторы, застройщики, известные за пределами России.


Формирование пула арендаторов, как правило, начинается еще на стадии проектирования бизнес-центра.

На данном этапе заключается договор с консалтинговой компанией, которая, помимо поиска арендаторов, дает собственнику консультации относительно ключевых параметров проекта, которые должны в идеале учитывать пожелания будущих арендаторов комплекса.

В такой ситуации обе стороны имеют шанс добиться взаимовыгодного партнерства: собственник на самом раннем этапе реализации проекта решит проблемы с заполнением здания, а компания-арендатор может быть уверена, что по окончании строительства получит офисные помещения в современном высококлассном бизнес-центре.

Предварительный договор аренды

Сегодня практика заключения предварительных договоров с арендаторами офисных помещений – повсеместное явление на рынке коммерческой недвижимости.

Это связано с дефицитом качественных площадей в наиболее престижных районах города. Аренда на ранней стадии строительства позволяет учитывать интересы двух сторон: собственника и арендатора.

Финансовая сторона вопроса выглядит следующим образом: будущий арендатор здания заключает с собственником предварительный договор и вносит обеспечительный платеж (обычно в размере арендной платы за период от трех месяцев до одного года).

Вне всяких сомнений, позиция будущего собственника офисного здания более привлекательна по сравнению с незащищенным с правовой точки зрения статусом потенциального арендатора.

Возможно ли и насколько правомерно вносить «обеспечительные платежи», аванс или задаток по предварительному договору?

Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным.  

Предварительный договор не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения.

Такая обязанность может возникнуть только из основного договора, и, следовательно, не ранее заключения основного договора – аренды нежилого помещения (офиса).

При существующей в ГК конструкции предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении только неустойкой.

Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п.

1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам.

Кроме того, что предварительный договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения, а следовательно не может являться правовым основанием передачи денежных средств в качестве арендных будущему собственнику, такой договор является недействительным в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в соответствии с которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, пока здание бизнес-центра не принято государственной приемочной комиссией, отсутствует планы помещений, пока не зарегистрировано право собственности на указанный объект, – объекта аренды тоже быть не может.

Из вышеуказанного следует лишь одно, что столь широко распространенная схема предварительного договора аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся офисном здании (бизнес-центре), не порождает никаких правовых последствий по причине несоответствия действующему законодательству, а значит и не должна применяться на практике.

Заключение договора о совместной деятельности

Представляется возможным и соответствующим законодательству в рассматриваемой ситуации, когда арендатор не является инвестором и не планирует выкупить в дальнейшем в собственность нежилое помещение (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор) заключение договора о совместной деятельности, имеющего право на существования в силу положений главы 55 ГК РФ Участники такого договора обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, Участник 2 по договору (будущий арендатор), осуществляет вложение в размере, составляющим сумму арендной платы за несколько месяцев, например, и приобретает имущественное право аренды нежилого помещения (офиса) на соответствующий срок после сдачи офисного здания в эксплуатацию.

Участник 1, осуществляя функции застройщика, несет ответственность за соблюдение сроков строительства, поэтому будущему арендатору необходимо проследить, чтобы указанный в договоре срок сдачи объекта в эксплуатацию был определен более или менее конкретным периодом и не содержал оценочных категорий типа «планируемый срок» или «ориентировочный срок», так как указанные «характеристики» делают затруднительным начисление неустойки в случае просрочки выполнения обязательств со стороны Участника 1, т.е. будущего собственника, в дальнейшем арендодателя.

Период договора

Действие договора о совместной деятельности должно быть распространено на период, включающий срок реализации имущественного права аренды Участником 2.

Следовательно, в договор о совместной деятельности следует включить пункт, согласно которому на отношения между Участником 1 и Участником 2 после введения объекта в эксплуатацию и получением права собственности на объект Участником 1, распространяются положения об аренде зданий и сооружений (по аналогии – их частей, т.е.

жилых помещений, офисов), предусмотренные параграфом 4 главой 34 ГК РФ. В дополнительном соглашении к указанному договору, которое является неотъемлемой частью последнего, необходимо описать объект аренды, т.е.

указать характеристики, позволяющие точно идентифицировать подлежащее передаче Участнику 2, арендатору, офисное помещение.

Вышеуказанная схема, представляющая собой симбиоз договора о совместной деятельности и договора аренды, соответствует закону, в частности п. 3 ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Представляется, что предложенная правовая конструкция является более надежной по сравнению с предварительным договором аренды и в большей степени защищает интересы арендатора.

Олеся ЛАТЫШЕВА, юрист

Все записи по тегу: договор аренды

Расторжение договора аренды (в суде)

Признание договора аренды недействительным

Источник: https://sibadvokat.ru/arhive/riski-arendatora-2

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Арендные платежи по предварительному договору аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

Арендные платежи по предварительному договору аренды

Начнем с предмета договора. Заметьте, что если в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, предназначенное для передачи в аренду, то в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора.

В противном случае договор признается недействительным. Показательно в данном случае Постановление ФАС СЗО от 16.02.

2007 N А56-37811/2005, где судьи признали договор незаключенным ввиду присутствия в нем следующей формулировки: стороны подписали предварительный договор, согласно которому обязались заключить в будущем договор аренды (основной договор) о предоставлении во временное владение и пользование объекта недвижимости примерной площадью 550 – 650 кв.

https://www..com/watch?v=ytaboutru

Однако на практике есть масса примеров заключения подобных договоров. С одной стороны, установить конкретное помещение в непостроенном здании практически невозможно.

Но с другой стороны, в предварительном договоре можно определить условия, которые позволят идентифицировать объект (местонахождение строящегося здания, его описание, а также описание помещения и его расположения в здании, общая площадь, этаж с обозначением границ помещений).

Нередко в ходе строительства первоначально заявленные параметры (площадь, технические характеристики) изменяются. Стороны должны это предусмотреть и включить в предварительный договор условие, что подобные изменения необходимо вносить в текст договора. Чтобы будущий арендодатель не “забыл” о таком условии, можно предусмотреть санкции за его нарушение.

Лучше, если срок определен конкретной календарной датой, при нарушении которой арендатор вправе отказаться от заключения основного договора и взыскать с арендодателя уплаченные денежные средства. В случае уклонения от их возврата арендатор может взыскать с арендодателя проценты за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС МО от 10.10.2008 N КГ-А40/8437-08).

К сожалению, на практике довольно часто стороны “привязывают” срок к определенному обстоятельству, например в течение какого-то периода после завершения строительства здания и оформления права собственности на него (в этом случае у арендатора возникает риск, что названное обстоятельство не наступит по причине приостановления или прекращения строительства).

Форма предварительного договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды согласно п. 1 ст. 609 и ст. 651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. При этом, если срок аренды составляет не менее одного года, возникает необходимость государственной регистрации договора аренды помещений (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок более года, требующий обязательной государственной регистрации. Обязаны ли стороны регистрировать предварительный договор аренды? В п.

14 Информационного письма N 59 {amp}lt;1{amp}gt; говорится, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

Платежи по предварительному договору

В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором строящегося объекта недвижимости в пользу застройщика {amp}lt;2{amp}gt;.

Цели данного платежа могут быть различными: предоставление застройщику обеспечения исполнения обязательства плательщика такой суммы заключить основной договор в будущем, предоставление застройщику необходимых средств для завершения работ по строительству и отделке здания и т.д.

Как правило, размер платежа напрямую зависит от стадии строительства здания: чем больше времени остается до его завершения, тем меньше платеж.

Достаточно спорной остается правовая природа подлежащих уплате сумм. Как только ни называют этот платеж: и задатком, и авансовым арендным платежом. Попробуем разобраться, насколько это правомерно.

Если предварительный договор предусматривает уплату авансового платежа в счет арендной платы, необходимо учитывать следующее. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предлагаем ознакомиться  Договор ип с физ лицом на работу

Обязанность перечислить аванс в счет арендной платы представляет собой составную часть обязательства по уплате арендной платы, основанием возникновения которого будет именно основной договор (ст. 606 ГК РФ). Пока он не заключен, такое обязательство возникнуть не может.

Кроме того, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений (п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ).

В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще не создано и право собственности на него в ЕГРП не зарегистрировано.

Теперь перейдем к вопросу о возможности уплаты задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства плательщика по заключению основного договора в будущем.

При выборе данного варианта расчетов в предварительном договоре, как правило, указывается, что в случае неисполнения застройщиком обязанности по заключению основного договора он возвращает плательщику двойную сумму задатка, а в случае неисполнения плательщиком задатка той же обязанности сумма задатка остается у застройщика в соответствии со ст. 381 ГК РФ.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ обязателен такой признак задатка, как уплата его в счет платежей, причитающихся застройщику от плательщика. То есть задаток, как и авансовый платеж, уплачивается в счет арендной платы, и возможность уплаты даже части арендной платы по предварительному договору представляется весьма сомнительной (по причинам, изложенным выше).

Поэтому норма предварительного договора о задатке может быть признана недействительной как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ). В арбитражной практике есть примеры, где судьи пришли к выводу о невозможности уплаты задатка по предварительному договору (Постановление ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004).

Таким образом, для застройщика существует следующий риск. Плательщик аванса или задатка по предварительному договору после осуществления платежа может оспорить об авансе (задатке) как недействительное и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ.

Теперь что касается налоговых рисков. Налоговые органы, используя вышеперечисленные доводы, могут посчитать, что авансовые платежи или суммы задатка по предварительному договору не являются экономически обоснованными в силу их противоречия гражданскому законодательству РФ, следовательно, не могут быть приняты в расходы, уменьшающие облагаемую базу по налогу на прибыль.

В качестве рекомендации можно посоветовать сумму, которую предстоит уплатить по предварительному договору, обозначить как “гарантийную сумму” (“обеспечительную сумму”, “гарантийный платеж”), обеспечивающую исполнение обязательств плательщика перед застройщиком по заключению основного договора. Гарантийная сумма не является ни авансом, ни задатком, а имеет самостоятельную правовую природу и представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный ГК РФ (ст. 329 ГК РФ).

Источник: https://sevstrojspb.ru/obespechitelnyy-platezh-predvaritelnomu-dogovoru-arendy/

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Арендные платежи по предварительному договору аренды

Договорные отношения – это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

§ неустойкой;

§ залогом;

§ удержанием вещи;

§ поручительством;

§ гарантией независимой стороны;

§ задатком;

§ обеспечительным (гарантийным) платежом.

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:

§ возможные долги арендатора;

§ имущественные потери арендодателя.

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.

Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:

§ составляется в отношении дорогостоящего имущества;

§ отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

§ действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

§ от утраты имущества или приведения его в состояние, непригодное для использования;

§ непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

§ несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

§ конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

§ объем средств, вносимых в обеспечение; а также

§ порядок:

ü внесения платежа;

ü использования обеспечительного взноса;

ü пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

ü изменения размера обеспечительного взноса;

ü возврата обеспечительного взноса.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

§ срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

§ вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в двух случаях:

§ на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

§ на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.

Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.

Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

§ возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

§ распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

§ переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.

А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.

Договор аренды составляется в письменной форме.

Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1) Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.

2) Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.

3) При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4) По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение семи рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.

Рассмотрим различные ситуации:

1) Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fingazeta/chto-takoe-obespechitelnyi-platej-po-dogovoru-arendy-5baded73d9cae500aebee253

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Арендные платежи по предварительному договору аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.

Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: