Как продать свою часть нежилого помещения

Содержание
  1. Продажа недвижимости юридическим лицом
  2. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
  3. Порядок проведения сделки с недвижимостью
  4. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
  5. Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения
  6. Условия
  7. Подготовка к приобретению недвижимости
  8. При покупке части помещения
  9. Как зарегистрировать соглашение?
  10. Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?
  11. Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?
  12. Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
  13. Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:
  14. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  15. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  16. Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:
  17. Можно ли продать часть здания
  18. Риски при сделках с нежилой недвижимостью
  19. Структура договора купли-продажи нежилого помещения
  20. Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Продажа недвижимости юридическим лицом

Как продать свою часть нежилого помещения

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Как продать свою часть нежилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как продать свою часть нежилого помещения

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

  1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
  2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
  3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
  4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию.

В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет.

К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость.

Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%.

Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

Размер дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Таким образом, размер налогооблагаемого дохода, полученного от продажи недвижимости, со сроком владения менее пяти лет, рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (кадастровая стоимость объекта недвижимости x 0,7) x 13 %.

При продаже недвижимости продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, при этом рассчитать сумму налога предстоит самостоятельно. 

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения.

По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются.

Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог при продаже нежилого помещения?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая.

Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%.

Данные правила действительны только для физических лиц.

Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:

При продаже нежилого помещения Вы получите доход, поэтому в срок до 30 апреля следующего года необходимо будет подать в налоговую службу по месту Вашего жительства налоговую декларацию.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

К налоговой декларации нужно будет приложить копию договора о покупке нежилого помещения, копию договора о его продаже, а также копии документов, подтверждающих произведенные расчеты по этим сделкам.

Таким образом, в Вашем случае размер налога составит 19 019 рублей (909 000 х 0,7 – 490 000) х 13%.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rasschitat_nalog_na_prodazhu_nezhilogo_pomescheniya/100412

Можно ли продать часть здания

Как продать свою часть нежилого помещения

Вы можете купить часть здания и зарегистрировать переход права собственности на нее, если будут соблюдены требования законодательства. Поясним.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).

Территориальные органы Росреестра регистрируют переход права собственности только на объекты недвижимости, к которым в целях применения Закона о госрегистрации относятся здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 Закона о госрегистрации).

Основанием для регистрации права собственности в вашем случае является договор аренды с правом выкупа.

Договор аренды цеха, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот цех к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ч. 3 ст. 609 ГК РФ).

Договор купли-продажи будет считаться заключенным, если в нем согласованы существенные условия, то есть условия о предмете договора.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

То есть предметом договора купли-продажи недвижимого имущества может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, в отношении которого есть сведения о его кадастровом номере, адресе, наименовании, назначении, площади и т.д. И эти сведения должны быть занесены в соответствующий раздел ЕГРП и отражены в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости.

Таким образом, если часть здания, в данном случае цех, зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества и имеется свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение с указанием литера, площади помещения и т.д., вы можете купить арендуемый цех, а регистратор будет обязан произвести необходимые регистрационные действия.

Если же у арендодателя-собственника есть свидетельство на право собственности на все здание, но сам по себе цех, о котором идет речь, не зарегистрирован в качестве объекта недвижимого имущества и на него нет отдельного свидетельства о праве собственности, Росреестр в регистрации перехода права собственности откажет.

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург

+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Источник: https://VsiluZakona.ru/juridicheskie-sovety/mozhno-li-prodat-chast-zdanija/.html

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: