Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Содержание
  1. Изменение арендной платы в одностороннем порядке
  2. Что такое  односторонний порядок изменения условий договора?
  3. Порядок изменения арендной платы
  4. Изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем
  5. Как изменить арендную плату в связи с инфляцией?
  6. Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
  7. Увеличение аренды на ставку рефинансирования
  8. Повышение ставки рефинансирования
  9. Центробанк повысил ставку рефинансирования
  10. Изменение ставки рефинансирования
  11. Увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ повысит ипотечную ставку для граждан
  12. Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
  13. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2019 г: сколько составляет, чем отличается от ключевой
  14. Калькулятор расчёта неустойки (пени) по 1
  15. Действующие ставки рефинансирования по начислению арендной платы
  16. Министерство Экономического Развития Российской Федерации П и с ь м о О порядке применения ставки рефинансирования ЦБ РФ при определении размера арендной платы за пользование земельным участком
  17. Условия изменения размера арендной платы
  18. Установлены новые правила расчета арендной платы за участки в публичной собственности со строениями на них
  19. Пени за просрочку платежа аренды
  20. Ставка рефинансирования в договоре аренды
  21. Условия начисления арендной платы за землю в 2020 – 2020 году и порядок ее оплаты
  22. Применение ставки рефинансирования центрального банка российской федерации при определении размера арендной платы за пользование земельным участком
  23. Повышение арендной платы
  24. Ставка арендной платы
  25. Можно ли привязать изменение арендной платы к ставке рефинансирования ЦБ РФ
  26. Как произвести расчёт ставки рефинансирования правильно
  27. Калькулятор для расчета процентов по ст
  28. Порядок взыскания задолженности по договору аренды
  29. Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
  30. Как производится индексация?
  31. Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
  32. Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой – Aleks realty – на тему коммерческой аренды
  33. Понятие индексации
  34. Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.
  35. Как «сэкономить» на индексации:
  36. На чтоеще обратить внимание:

Изменение арендной платы в одностороннем порядке

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Изменение арендной платы в одностороннем порядке является одним из способов изменения оплаты наряду с соглашением сторон и  судебным процессом.

Что такое  односторонний порядок изменения условий договора?

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.

Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора,  следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено.

  Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель).

Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.

Важно!

Односторонний порядок изменения условий обязательно должен быть предусмотрен в заключенном договоре или законе, а сторона, которой предоставлено данное право, действовать добросовестно и разумно в пределах предусмотренных законами или договором, согласно ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.

Если такое условие не согласовано договором, то ни одна из сторон не вправе вносить изменения (ст. 310 ГК РФ). В таком случае внести изменение можно заключив соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).

Законодательством не предусмотрен порядок одностороннего изменения договора аренды, следовательно, стороны, принимая во внимание п.4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Порядок изменения арендной платы

1) Согласовать и включить в договор пункт об одностороннем изменении размера арендной платы и во избежание рисков установить следующее:

  • сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
  • порядок и момент такого изменения;
  • периодичность и случаи изменения;
  • ограничение (количественные пределы) изменения.

Но если стороны  на момент заключения договора не согласовали такое условие,  то они  могут внести изменения в договор аренды дополнительным соглашением об изменении условий, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ (размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).

2) Сторона, которой предоставлено право на изменение договора в одностороннем порядке, должна уведомить другую сторону об изменении цены в соответствии с заключенным договором.

Как было сказано  выше, односторонний порядок изменения условий договора аренды не предусмотрен, но ст. 450.1 ГК РФ предусмотрен уведомительный порядок  для одностороннего отказа от договора, поэтому данную норму можно применить по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

– способ уведомления об изменении условий Договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения  сведений:

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

3)Обязанность уплачивать новую арендную плату у стороны возникает, как правило, с момента получения уведомления.

Стороны могут указать иной момент изменения арендной платы. Это условие также рекомендуется внести в договор аренды недвижимости.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем

Если арендодателю договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то этим правом он может воспользоваться не более чем один раз в год. Но в договор можно включить условие, которое позволит чаще или реже, чем раз в год изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе прописать в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только при наступлении определенных случаев. Это послужит защите интересов арендатора и не позволит арендодатель злоупотреблять своим правом.

Например, можно предусмотреть следующие случаи:

  • изменение определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  • итоги периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды недвижимости;
  • инфляция;
  • изменение ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

Если в договоре предусмотрен односторонний порядок изменения договора арендодателем, но отсутствуют периодичность и случаи изменения арендной платы, то арендодатель может предъявить требование о повышении арендной платы. Но он должен соблюдать условие периодичности – не чаще раза в год.

Помимо периодичности и случаев изменения арендной платы стороны могут ограничить условиями договора и сумму изменения размера арендной платы. 

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

  • в виде твердой величины;
  • путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России”

Если стороны в договоре аренды не установили такие ограничения, то арендодатель может определить любой размер оплаты.

Как изменить арендную плату в связи с инфляцией?

Изменение арендной платы в связи с инфляцией является выгодным действием для арендодателя.

В договоре аренды прописывают порядок расчета арендной платы с помощью коэффициентов, тарифов, формул или других данных, согласованных арендатором и арендодателем.

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики”.

“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области”.

Если стороны в договор аренды включили показатели, значения которых периодически изменяются, то размер арендной платы может неоднократно меняться на протяжении действия такого договора. 

В таком случае изменение арендной платы является исполнением сторонами условий договора, а не его изменением, поэтому не нужно подписывать соглашение об изменении арендной платы или уведомлять арендатора о повышении оплаты.

При таком расчете арендной платы, арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере.

Но если есть необходимость изменить саму формулу расчета арендной платы, то необходимо заключать дополнительное соглашение сторон.

Если в договоре аренды стороны предусмотрели вносить арендную плату твердой суммой платежей без учета инфляции, а у арендодателя возникла необходимость повысить оплату, то необходимо подписывать дополнительное соглашение.

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.

Источник: https://zemarenda.ru/izmenenie-arendnoj-platy-v-odnostoronnem-poryadke/

Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку. 

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1503/skidka-po-arende

Увеличение аренды на ставку рефинансирования

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

13.02.2020

Справедливости ради стоит отметить, что в предыдущие периоды ставка рефинансирования росла и достигала 23 % в 2002 году, 150 % — в 1998 году (как раз в разгар кризиса) и 200 % — в 1995 году. Таким образом, стоит заметить, что сегодняшнее значение не самое высокое.

В первую очередь недоступные кредиты для юридических лиц приводят к торможению развития экономики, снижению такого важного показателя, как валовый внутренний продукт, который является главным и самым важным показателем экономического развития страны.

Повышение ставки рефинансирования

Учетная ставка используется при расчете налога на материальную выгоду, возникшую от экономии на процентах, при использование заемных средствам, полученных от юридических лиц. Выражается в рублях, зависит от объема займа и составляет – 2/3 доли ставки.

  • минимальный процент, под который коммерческие банковские организации берут денежную ликвидность на 1 неделю;
  • максимальный процент, под который проводятся депозитные операции коммерческих банковских организаций на период 7 дней.

Центробанк повысил ставку рефинансирования

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Как отметил ЦБ в своем сообщении, в России сохраняется неопределенность относительно дальнейшего развития внешних условий, а также реакции цен и инфляционных ожиданий на предстоящее повышение НДС. Повышение ключевой ставки позволит предотвратить устойчивое закрепление инфляции на уровне, существенно превышающем цель Банка России.

Изменение ставки рефинансирования

Снижение ставки рефинансирования центрального банка ведет к росту денежной базы в форме увеличения избыточных резервов коммерческих банков за счет дополнительных заимствований у центрального банка. Ссудный потенциал банковской системы растет, объем выдаваемых коммерческими банками ссуд увеличивается и приводит к мультипликационному расширению вкладов и росту предложения денег.

Выполняя свою функцию банкира банков, центральный банк может выдавать кредиты коммерческим банкам. Объем таких кредитов колеблется в зависимости от их цены, т.е. ставки процента по ссудам центрального банка, называемой ставкой рефинансирования.

Увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ повысит ипотечную ставку для граждан

В качестве основания принятого решения называются факторы, влияющие на увеличения инфляционных ожиданий, которые остаются на достаточно высоком уровне в краткосрочном периоде вследствие обязательного повышения цен из-за принятых Правительством РФ решений, касаемых повышения НДС с 1 января 2019 года до 20%.

Предыстория: в сентябре 2018 года ЦБ на фоне усиления инфляционных и геополитических рисков впервые с 2014 года повысил ставку рефинансирования с 7,25 процентного пункта, до 7,5% годовых. По итогам трех предыдущих заседаний совет директоров Банка России принимал решение о сохранении ставки на уровне 7,25%. В начале 2017 года она составляла 10%, в начале 2018 года — 7,75% годовых.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2019 г: сколько составляет, чем отличается от ключевой

Здравствуйте, друзья! Произошел со мной такой случай: понадобилась крупная сумма для развития бизнеса, которую я решил взять в кредит. Когда банк рассмотрел заявку и дал одобрение, мне предоставили договор для подписания.

Я начал читать текст и заметил, что в документе присутствует такое понятие, как ставка рефинансирования ЦБ РФ. Пришлось просить сотрудника банка, чтобы он объяснил мне незнакомое понятие.

В общих чертах мы разобрались, но позже я решил вникнуть во все тонкости: ведь термин также часто звучит, когда речь идет о курсе рубля и сдерживании инфляции. Давайте же вместе узнаем, что представляет собой ставка рефинансирования ЦБ РФ и какой она будет в 2019 г.

Текущая ставка рефинансирования на конец 2018 г. и начало 2019 г. составляет 7,75 % . По сравнению с предыдущим значением она повышена на 0,25 %: показатель будет пересматриваться 08.02.2019 г. До этого СР ЦБ составляла 7,5 % и действовала 3 мес.

Калькулятор расчёта неустойки (пени) по 1

Источник: https://exjurist.ru/stroitelstvo/uvelichenie-arendy-na-stavku-refinansirovaniya

Действующие ставки рефинансирования по начислению арендной платы

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Пунктом 10 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Министерство Экономического Развития Российской Федерации П и с ь м о О порядке применения ставки рефинансирования ЦБ РФ при определении размера арендной платы за пользование земельным участком

При наличии в договоре условия об обязательном пересмотре размера арендной платы по соглашению сторон ни одна из них не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления установленных договором условий.

Условия изменения размера арендной платы

В связи с этим постановлением № 531 из постановления № 582 были исключены положения, предусматривавшие расчет арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка и ключевой ставки Банка России.

Вместо этого в постановление № 582 введены положения, ‎в соответствии с которыми размер арендной платы в отношении федеральных земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, должен рассчитываться по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и проводимой не чаще одного раза в пять лет. Соответственно, ежегодный размер арендной платы за участки должен определяться как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды участка, на общий срок договора аренды.

Обратите внимание =>  Можно ли оплатить работы только на основании счета

Установлены новые правила расчета арендной платы за участки в публичной собственности со строениями на них

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

Пени за просрочку платежа аренды

Подскажите пожалуйста, мы просрочили контракт на 41 день, согласно контракту пени рассчитываются в размере 1/300 ставки рефенансирования ЦБРФ, но Заказчик выставляет нам пени согласно постановлению правительства РФ от 25.11.2013 №1063, что существенно выше. Правомерно ли это?

Ставка рефинансирования в договоре аренды

  1. Отчислять наймодателю установленную договором долю от прибыли, полученной от использования земельного участка (это могут быть как денежные средства, так и продукты производства).
  2. Предоставлять арендодателю различные услуги, определённые договором.
  3. Передавать наймодателю в собственность или аренду личное имущество.
  4. Принимать на себя обязательство по улучшению предоставленного с землей оборудования.

Условия начисления арендной платы за землю в 2020 – 2020 году и порядок ее оплаты

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации применяется по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена рыночная оценка. В связи с этим в случае, если рыночная оценка земельного участка была проведена в 2009 г.

, но не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, Департамент недвижимости полагает возможным применять ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 1 января 2010 г.

при соблюдении всех условий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Применение ставки рефинансирования центрального банка российской федерации при определении размера арендной платы за пользование земельным участком

Добрый день, скажите пожалуйста. Как правильно написать в договоре аренды, что она увеличивается не чаще 1 раза в год на процент ставки рефинансирования Центробанка или процент инфляции. К чему лучше и юридически правильнее будет ее превязать. И какой документ это регламентирует.Спасибо.

Повышение арендной платы

Ставка арендной платы — объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении.

Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект.

В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы

Я физ лицо хочу заключить договор аренды нежилого помещения на пять лет, как лучше написать в договоре изменение арендной платы в зависимости от изменения каких либо микроэкономических параметров. Можно ли привязать изменение арендной платы к ставке рефинансирования ЦБ РФ?Как сформулировать это?И еще вопрос возможно ли автоматическая пролонгация такого договора.

Спасибо Вам.

Можно ли привязать изменение арендной платы к ставке рефинансирования ЦБ РФ

Также ставка рефинансирования используется при налогообложении НДФЛ рублёвых банковских вкладов. Если процент превышает ставку рефинансирования, которая действует в течение периода начисления, то он облагается налогом, согласно пункту 2 статьи 224 Налогового кодекса РФ. Что касается валютных банковских вкладов, то они облагаются НДФЛ, если процентная ставка составляет более 9%.

Как произвести расчёт ставки рефинансирования правильно

Ответ: Если кредитором является лицо, место жительства (нахождения) которого находится за пределами Российской Федерации, расчет осуществляется по ставке, сложившейся в федеральном округе по месту нахождения суда, рассматривающего спор.
Такие разъяснения даны в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Калькулятор для расчета процентов по ст

Постановление состоит из 2 частей1 часть — определяет общие принципы определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.

2 часть – правила определяющие способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2020 г. в размере 25 647 руб.

Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб.

Основанием для перерасчета послужило изменение в 2020 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

06 Дек 2018      yurisaktobe         237      

Источник: https://aktobeyurist.ru/arbitrazhnyj-sud/dejstvuyushhie-stavki-refinansirovaniya-po-nachisleniyu-arendnoj-platy

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой – Aleks realty – на тему коммерческой аренды

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Как понять, какая индексация в Договоре аренды является приемлемой? Договор аренды коммерческой недвижимости в большинстве случаев предусматривает индексацию Арендной платы и сопутствующих платежей.

Понятие индексации

Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.

Приемлемойв Долгосрочном Договоре арендыкоммерческой недвижимости являетсяиндексация 1 (Один) раз в год не болеечем на 5 (Пять) процентов.Данная цифра является стандартомв долгосрочных контрактах. Есть ситуации,когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех)% в год или повышается до 6 (Шести) %, ноне более.

Ранее некоторые крупныехолдинги включали в договоры арендыиндексацию 10 (Десять) %, но данный размериндексации влияет в целом на окупаемостьпроекта, и возможно его согласованиетолько в случае, если Вы понимаете, чтоАрендная плата по объекту согласованасразу со скидкой, существенно ниже, чемв целом по рынку.

Хотя даже в такойситуации, я бы предпочла предусмотретьступени оплаты Арендной платы, нежели10-ти % индексацию.

Например:

1 год Арендная плата составляет – 100 000 (Сто тысяч) рублей
2 год Арендная плата составляет – 110 000 (Сто десять тысяч) рублей и т.д.

При этом индексация составляет не более 5 (Пяти) % и применяется с 3-его года начала срока аренды.

Таким образом, второй год аренда как бы «индексируется» на 10 (Десять) %, а с 3-его года и далее, на не более чем на 5 (Пять) % ежегодно. Но эта схема скорее исключение, чем правило.

Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.

Пример 1 (более выгодный для Арендатора):

«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»

Как «сэкономить» на индексации:

1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.

Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.

2.Второй важный момент, мы указываем, чтоАрендодатель обязан уведомить Арендатораза 30 (Тридцать) дней до увеличения. Тоесть, если Арендодатель забудет о том,что он должен уведомить, Вы вправеотказываться от индексации до тех, покане будете уведомлены.

Например,он не уведомил Вас «01» октября о том,что с «01» ноября планируется повышениеиндексации, а сразу выставил «01» ноябрясчет на Арендную плату с учетом индексации.Вы вправе отказаться платить с учетоминдексации и попросить официальногоуведомления в соответствие с условиямиДоговора, таким образом, вы выигрываетееще 30 (Тридцать) дней на отсутствиииндексации.

3.К тому же, получив от Арендодателяуведомление о грядущей индексации, выможете успеть провести переговоры о ееотмене. Разумеется, что Арендодательне обязан ее отменять, но если он понимает,что в противном случае существуют рискипотерять Арендатора и потратить времяна поиск нового, то возможно ему будетвыгоднее согласовать отмену.

Данныйтип индексации за определенное количестводней считается «уведомительным», тоесть Арендодатель обязан заранееуведомить Арендатора о планируемойиндексации.

4. В Примере 1 мы говорим об индексации только Базовой части (она может называться Фиксированной частью, Основной частью и т.п.). То есть это основная Арендная плата.

Но так как Договор может предусматривать оплату отдельно Эксплуатационного платежа (до 20-30% от стоимости Арендной платы), Операционных Услуг (то же что и Эксплуатационные платежи), Маркетингового платежа и т.п.

, то можно и нужно побороться за отсутствие индексации по этим дополнительным платежам. Оставив только индексацию Базовой части Арендной платы.

5.В случае внесения АрендаторомОбеспечительного/Страхового депозитав Объект удостоверьтесь в отсутствиеследующих формулировок в Договоре: «При изменении Ставки Арендной ПлатыАрендатор обязан доплатить Депозит».Тогда можно избежать доплатыОбеспечительного платежа в связи сИндексацией.

Пример 2(менее выгодный для Арендатора):

«Начиная с 13-го месяца с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности и далее – ежегодно, но не чаще одного раза в год, Минимальная Постоянная часть Арендной Платы, стоимость Операционных услуг за каждый последующий календарный год увеличивается на 5 (Пять) %.

Во избежание сомнений, индексация Минимальной Постоянной части Арендной Платы, стоимости Операционных услуг не считается пересмотром соответствующих платежей и не требует согласования Сторонами, внесения каких-либо изменений или дополнений в настоящий Договор аренды, или подписания Сторонами каких-либо дополнительных документов, или направления Арендодателем Арендатору каких-либо предварительных уведомлений об индексации, или какого-либо согласия Арендатора на индексацию. Каждая индексация производится в соответствующих счетах на оплату путем корректировки соответствующих сумм, причитающихся с Арендатора за следующий платежный период (и последующие периоды в течение Договора аренды).»

В данном примере из «минусов» для Арендатора: 1. Автоматическая индексация (без предварительного уведомления Арендатора)

2. Индексация не только Арендной платы, но также Операционных услуг.

Подводя итог, самый выгодный вариант индексации в Долгосрочном Договоре аренды для Арендатора – это отсутствие индексации.

И если вам удалось договориться о фиксированном платеже на весь согласованный срок вашего Договора, то можно:
1.

Либо в разделе про Арендную плату уточнить, что «Арендная плата на весь срок аренды составляет _____ ежемесячно за все Помещение и не подлежит изменению».
2.

Либо указать «Стороны особо договорились об отсутствии Индексации Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды»

На чтоеще обратить внимание:

Если вы заключаете Краткосрочный Договор аренды на 11 мес. (без регистрации), то будьте внимательны, чтобы Арендодатель не прописал индексацию раз в год.

Например: «Арендодатель имеет право увеличить Арендную плату не более чем 1 (Один) раз в год в одностороннем порядке и не требует согласования с Арендатором».

Если прописать такую фразу в Краткосрочном Договоре аренды, то уже через условно 3 (Три) дня после подписания Договора на 11 (Одиннадцать) месяцев, Арендодатель может уведомить Вас о том, что он поменял цену.

Если подписывается Краткосрочный договора аренды на 11 месяцев, но в нем предусматривается автопролонгация/автопродление Договора, то тогда индексацию можно указать. Но первую индексацию не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду.

Источник: https://aleks-realty.ru/commercial-terms/kakaya-indeksatsiya-v-dogovore-arendy-yavlyaetsya-priemlemoj

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: