Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Содержание
  1. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
  2. Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
  3. Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
  4. Сравнительный подход
  5. Доходный подход
  6. Затратный подход
  7. Метод остатка
  8. Метод остатка: сущность, условия применения
  9. Метод остатка: особенности расчета
  10. Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример
  11. Метод разбивки на участки в оценке недвижимости
  12. Метод разбивки на участки при оценке земли
  13. Методы оценки земельных участков методы оценки земельных участков
  14. Методы оценки земельного участка
  15. Метод оценки рыночной стоимости земельных участков
  16. Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной
  17. Доходный подход к оценке земельного участка
  18. Метод Разбивки На Участки Пример Сочинения и курсовые работы
  19. Метод разбивки на участки
  20. Методы оценки земли и зачем их знать инвестору
  21. Почему земельные участки привлекают инвесторов?
  22. Методы оценки в чем отличия?
  23. Рыночные методы оценки
  24. Метод распределения
  25. Метод остатка
  26. Метод сравнения
  27. Метод капитализации
  28. Метод выделения
  29. Метод разбивки
  30. Нормативные методы
  31. Кадастровая оценка земельных участков: порядок проведения, методы и результаты
  32. Методы и порядок оценки земельных участков
  33. Сравнительный
  34. Особенности оценивания земель разного назначения
  35. Земли общего пользования населённых пунктов
  36. реальный раздел земельного участка
  37. Споры о разделе участка
  38. Как формируется рыночная стоимость земельного участка?
  39. Перечень документов, требуемых для оценки
  40. Закон о выделении земельных паев
  41. Что с ним можно делать?

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Метод остатка

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Wise 27 августа 2015 11:34

Метод остатка – один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.

Метод остатка – способ, применяемый для оценки застроенных бизнес-объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить прибыль сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.

Метод остатка: сущность, условия применения

По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.

В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия – метод остаточной стоимости).

В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости.

Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.

Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.

При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:

– имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;

– общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;

– чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.

В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:

– вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;

– расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.

Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.

Метод остатка: особенности расчета

Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:

1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.

Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих – косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.

В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:

Накопленный износ = 1 – (1 – Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).

Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.

Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.

2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:

– сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду (затраты и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:

ПВД = S*A,

где S – площадь здания, которое сдается в аренду, м2;

А – размер ставки аренды за «квадрат» площади.

Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;

– далее рассчитываться второй по важности параметр – действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:

ДВД = ПВД – потери.

Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыль – Потери.

– на заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.

По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:

ЧОД = ДВД – Затраты на замещение – Операционные расходы.

3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей – коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.

Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:

– данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;- условия и источники финансовых вливаний;

– возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.

Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:

– метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;

– метод анализа рыночной выжимки.

Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:

– условия финансирования сделок продажи относятся к типичным;- эффективное использование недвижимости сопоставимых и оцениваемых объектов совпадает;

– отделка и расположение оцениваемого и сопоставимого объекта почти идентичны.

Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр. По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог.

Вычисление коэффициента капитализации при условии учета возмещения капитальных расходов проводится в два этапа:

– на первом рассчитывается ставка прибыли (расходов) на капитал. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов;

– на втором этапе считается норма возмещения капитала. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний. Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену (изнашиваемой) части активов.

Ставка прибыли (дохода) на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Данный параметр включает премию за риск по инвестициям, безрисковую ставку прибыли, премию за инвестиционное управление (менеджмент) и премию за минимальный (низкий) уровень ликвидности участка.

Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик – Ринга, Хоскольда или Инвуда.

4. Вычисление остаточной части ЧОД для земли, как разности ЧОД от здания (сооружения) и ЧОД, который приходится на улучшение.

5. Вычисление рыночной цены земельного участка посредством капитализации ЧОД для земли. Формула выглядит так:

Рыночная цена = ЧОД/Коэффициент капитализации.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12087-metod-ostatka

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

  • -анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
  • -составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;
  • -прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;
  • -расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;
  • -оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
  • 6. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти1.
  • 7. Чистый операционный доход. Он рассчитывается как действительный валовой доход минус операционные расходы до налога на имущество, минус налог на землю.
  • 8. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования).

Исходной информацией для использования данного метода являются: размер, предполагаемая цена одного участка, размеры издержек, ставка дисконта (величина ставки дисконтирования рассчитывается в соответствии с общепринятыми подходами к оценке инвестиций и представляет собой корректировку стоимости земли в будущем с учетом инфляции).

Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает территориальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна. Также земля при грамотном использовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.

Метод разбивки на участки в оценке недвижимости

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

· ФЗ № 135 особо отмечает, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.

Метод разбивки на участки при оценке земли

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках пред­положения о достижении динамического равно­весия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определен­ный участок.

При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земель­ном рынке при ограниченности предложения ре­шается вопрос о наиболее эффективном исполь­зовании участка как свободного и с учетом суще­ствующей застройки.

Моделирование потенциаль­ного рентного дохода для различных типов зем­лепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположе­ния и сложившихся цен (продажи и аренды).

Учи­тывая существенную разницу в стоимостных по­казателях для участков, расположенных по фрон­ту улично-дорожной сети города и расположен­ных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью меж­ду различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объе­мы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участ­ке образуется набор землепользователей.

Обратите внимание =>  Пособие малоимущим семьям в 2019 году в челябинске

Законом также оговореныслучаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным,а именно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

Методы оценки земельных участков методы оценки земельных участков

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемнопланировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка чества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Методы оценки земельного участка

  1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
  2. Экономическая.

    Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.

  3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками. Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений.

Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Обратите внимание =>  Магазины по детской карте спб

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа.

На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков.

Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование.

Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки.

Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Доходный подход к оценке земельного участка

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Обратите внимание =>  Как посчитать налог на две квартиры пенсионеру

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

№ 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

Метод Разбивки На Участки Пример Сочинения и курсовые работы

2. АНАЛИЗ РАСХОДОВ УЧРЕЖДЕНИЙ ИНКАССАЦИИ НА ПРИМЕРЕ СвОУИ – ФИЛИАЛА «РОСИНКАС» ЦБ РФ 2.

1 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИСвОУИ — ФИЛИАЛА РОИ ЦБ РФ Российское объединение инкассации (РОСИНКАС) Центрального банка Российской Федерации широко известно и является основной организацией по обеспечению деятельности Банка России по организации наличного денежного обращения и входит в единую централизованную систему Банка России. «РОСИНКАС» остается основным на рынке инкассаторских услуг и сохраняет монополию в области.

политики и права __________ О.В. Сергиенко Шестовская Мария Сергеевна Избирательные системы на муниципальных выборах: законодательство и практика на примере города Исилькуль (Выпускная квалификационная работа) Специальность 08050465 Государственное и муниципальное управление Руководитель: к.ю.н., доцент.

Метод разбивки на участки

Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как этим создаются условия для более ин­тенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улуч­шения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Кадастровая оценка земельных участков: порядок проведения, методы и результаты

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

Метод выделения.

Определяется стоимость участка, на котором присутствуют постройки, и если есть сведения о суммах сделок с подобной недвижимостью. С этим вариантом надо выполнять процедуру в установленной последовательности:

  • устанавливаются сравнительные элементы объектов;
  • определяются отличия от оцениваемой территории;
  • выполняется корректировка;
  • утверждается рыночная стоимость;
  • определяется цена улучшений;
  • устанавливается стоимость земли.

Этот вариант подходит для земли, где есть маленькие постройки. Его используют при отсутствии на рынке обычной активности.

Методы и порядок оценки земельных участков

Анализ земельного участка проводится для определения наиболее эффективного его использования. В основном этот вопрос касается инвесторов, которые готовы вложить деньги в улучшение определенного надела земли для того, чтобы получить прибыль.

Если происходит анализ земельного участка с постройками, то процедура предусматривает рассмотрение двух ситуаций финансовой отдачи: оставить все как есть или снести имеющиеся здания.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Земли общего пользования населённых пунктов

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов определяется по взвешенной среднерыночной величине, действующей на момент проведения инвентаризационного контроля. Это значит, что стоимость 1 кв. м. в Москве и Подмосковье не будет оценено одинаково. Что по сути является достаточно справедливым фактором.

Для определения кадастровой стоимости земель общего пользования применяются понижающие и повышающие коэффициенты. Они могут учитывать район расположения участка, его общую рыночную стоимость, транспортную доступность, обеспеченность коммуникациями, предусмотренная категория потенциального использования, наличие на участке жилого или хозяйственного строения и т.д.

реальный раздел земельного участка

В результате раздела земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование за некоторыми исключениями.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки 1. Причины принятия решения о разделе земельного участка могут быть различными.

Решение о разделе земельного участка принимается собственником, а если участок находится в общей собственности — то всеми сособственниками при наличии между ними разногласий спор разрешается в судебном порядке 2.

Споры о разделе участка

Чаще все разного рода проблемы, связанные с покупкой или продажей жилой недвижимости происходят по той причине, что составлением договора и сопровождением сделки занимаются не квалифицированные юристы, а риелторы.

Как показывает практика, лишь незначительная часть риелторов являются действительно профессионалами, способными выполнить оценку состояния недвижимости.

Собираетесь продавать или покупать недвижимость? Пользуйтесь услугами профессионалов в данной сфере!

Как формируется рыночная стоимость земельного участка?

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Перечень документов, требуемых для оценки

Большой практический опыт предоставления услуг в области оценки земельных участков позволяет выделить несколько факторов, наибольшим образом влияющих на итоговую стоимость. В их число входят:

  • разрешенный вид землепользования;
  • размеры и местоположение надела земли;
  • наличие удобных подъездных путей и возможности подключения к инженерным коммуникациям;
  • престижность района размещения земельного надела;
  • планы по дальнейшему использованию земли на ближайший срок и длительную перспективу;
  • расположенные на участке объекты недвижимости;
  • геологические, ландшафтные и природные особенности участка и т.д.

Оперативная и грамотная оценка земельного участка предполагает предоставление эксперту полного комплекта документов, включающего:

  • паспорт (если заказчик услуги – частное лицо) или пакет учредительной документации (если земля принадлежит организации);
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации сделки купли-продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и т.д.);
  • другие документы, содержащие сведения влияющие на результаты оценки – обременения, наложенные на участок, проектно-сметная документация и т.д.

Оценка земельного участка, произведенная специалистами компании «МЭН», это ключ к получению точной информации о стоимости оцениваемого имущества. Как следствие, клиент получает возможность провести сделку с землей на наиболее выгодных для него условиях.

При оформлении договора на услуги экспертной оценки земли в компании «МЭН», Заказчику необходимо предоставить следующие документы:

  • свидетельство на право пользования земельной недвижимостью;
  • кадастровый паспорт объекта оценки;
  • данные об обременениях (действующие контракты, дополнительные налоги, кредиты пол залог земли и пр.).

Закон о выделении земельных паев

С 1997 года государство выделяет физическим и юридическим лицам земельные паи. Эти участки земли выдаются для пожизненного пользования, их можно продавать, дарить или сдавать в аренду.

Для совершения любого действия с имеющимся участком следует предварительно правильно оформить документы на право собственности.

Земельные паи выделяются и оформляются в соответствии с ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Руководствуясь пунктами федерального получить участок земли можно:

  • Купив его на общих основаниях у другого физического или юридического лица;
  • Получив его по договору дарения или по закону наследования;
  • Получив его от государства в виде выдела.

Любой способ приобретения требует соответствующего статьям законодательства оформления права собственности.

Что с ним можно делать?

Изначально паи выделялись людям с целью развития частной сельскохозяйственной деятельности. Однако далеко не все они сегодня используются именно так. Более того, местный орган власти может изъятьуказанную долю земли при ее неиспользовании. Речь идет о так называемых невостребованных паях.

Источник: https://mnemaks.ru/kasko/6721-kadastrovaya-ocenka-zemelnykh-uchastkov-poryadok-provedeniya-metody-i-rezultaty.html

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: