Может ли жена купить у мужа квартиру

Содержание
  1. Как продать квартиру супругу: советы юриста
  2. Правовой режим имущества супругов
  3. Как продать супругу квартиру, купленную в браке
  4. Как продать супругу квартиру, купленную до брака
  5. Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста
  6. Основные моменты
  7. Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?
  8. Что делать, если жена не владеет долей в квартире?
  9. Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?
  10. Подготовка искового заявления
  11. Возможные варианты решений
  12. Нюансы выкупа доли
  13. Ипотечное жилье
  14. Использование материнского капитала
  15. Какие могут возникнуть сложности?
  16. Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?
  17. Когда такое возможно?
  18. Как это сделать?
  19. Может ли купить в ипотеку?
  20. Основные сложности
  21. Последствия сделки
  22. Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?
  23. Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:
  24. Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:
  25. Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:
  26. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  27. Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:
  28. Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Как продать квартиру супругу: советы юриста

Может ли жена купить у мужа квартиру

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.

Правовой режим имущества супругов

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

  • к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
  • объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
  • движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

  • отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
  • каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
  • отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.

Как продать супругу квартиру, купленную в браке

​Возможность переоформить совместно приобретенное имущество в долевую собственность доступна каждому из супругов. Это можно сделать как в период семейных отношений, так и после расторжения брака. Если оба партнера согласны определить свои доли, они обращаются в органы Росреестра с обоюдным соглашением, в котором укажут размер своих долей.

После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:

  • для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
  • если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
  • возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.

Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.

Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.

Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.

Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.

Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
  2. после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
  3. оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
  4. зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.

Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.

На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.

Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.

Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:

  • при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
  • возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.

Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.

Как продать супругу квартиру, купленную до брака

Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.

Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  1. оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
  2. обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
  3. получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.

Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.

Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.

Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.

Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-suprugu

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста

Может ли жена купить у мужа квартиру

Прожив много лет в браке, супруги успевают обзавестись большим количеством имущества. В случае развода делят его между собой согласно СК РФ и ГК РФ. В России предусмотрено два варианта общей собственности. Если сами супруги не устанавливают иное, их имущество является совместно нажитым.

Но в случае раздела оно в первую очередь переводится в долевую собственность. Это относится и к жилой недвижимости. Естественно, что после развода стороны редко желают проживать далее совместно. Поэтому часто встает вопрос, а возможен ли выкуп доли в квартире у бывшего супруга или супруги.

Процедуру эту осуществить можно. Но вариант действий несколько разнится в зависимости от сопутствующих обстоятельств.

Основные моменты

Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.

Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.

В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.

Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.

Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?

Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:

  • Согласен ли муж продать свою долю;
  • Размеры долей в недвижимости;
  • Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
  • Наличие иного жилья у мужа и жены;
  • Присутствие иных собственников долей у объекта;
  • Являются ли оба супруга содольщиками.

Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.

Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.

Что делать, если жена не владеет долей в квартире?

Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны.

В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250).

Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей. И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.

Отступить от этого правила только на том основании, что продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.

Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?

Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.

Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.

В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.

Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:

  • Доля супруга в квартире очень маленькая и ее невозможно выделить в натуре;
  • Муж устранился от участия в делах, связанных с объектом недвижимости: не оплачивает счета, не выделяет средства на ремонт, не посещает квартиру и пр.;
  • У бывшего супруга имеется еще собственная жилая недвижимость, а у жены она отсутствует.

Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.

Подготовка искового заявления

Чтобы составить иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:

  • Название судебного органа;
  • Данные истца и ответчика (ФИО, адрес места жительства, даты рождения, реквизиты паспортов);
  • Состоят ли стороны в браке. Если официальный развод уже был, нужно указать его дату и реквизиты свидетельства;
  • Имеются ли у сторон несовершеннолетние дети и с кем они проживают;
  • Сведения о том, как действия ответчика ущемляют права истца. Здесь нужно дать подробное описание ситуации. Например, указать, что доля супруга слишком мала, а выделить ее в однокомнатной квартире не представляется возможным, поэтому женщина не может продать свою часть и переехать. Обязательно следует давать ссылки на действующее законодательство, подтверждающее обоснованность слов истца;
  • Предложения относительно продажи доли в квартире;
  • Расчет продажной стоимости;
  • Список прилагаемых к заявлению документов;
  • Подпись истца с расшифровкой и дата подачи документа.

Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.

Подается иск:

  • Лично в канцелярию суда. Это – самый удобный вариант, т.к. при наличии ошибок истцу сразу на них укажут;
  • Заказным письмом по почте на адрес судебной инстанции.

Направить иск может и судебный представитель.

К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:

  • Паспорта всех заинтересованных сторон;
  • Свидетельство о расторжении брака;
  • Документы на несовершеннолетних детей;
  • Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • Свидетельства из ЕГРН о праве собственности на доли;
  • Техническую документацию на спорную недвижимость (кадастровый и технический паспорт, технический план);
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины.

Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.

Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в жилой недвижимости

Возможные варианты решений

Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.

Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:

  • Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
  • Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
  • Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.

Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.

Нюансы выкупа доли

Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.

Ипотечное жилье

Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка.

Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру.

Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.

Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.

Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Использование материнского капитала

Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.

Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры.

В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли. Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело.

При условии, что дети после развода остаются с ней.

Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.

В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.

Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности?

сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-vykupit-dolju-v-kvartire-u-byvshego-muzha.html

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Может ли жена купить у мужа квартиру

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Может ли жена купить у мужа квартиру

Нужно понимать, что любая недвижимость, приобретенная в период брачных отношений, является совместно нажитым имуществом.

Многие пытаются обезопасить себя от притязаний супруга, подписывая брачные договоры, которые предполагают согласие двух сторон о закреплении определенной недвижимости за конкретным лицом после развода супругов.

Однако существует большой риск того, что подобный договор будет впоследствии оспорен. Поэтому брачный договор не панацея.

Существуют такие формы передачи недвижимости в собственность, как дарение или завещание. Например, если одному из супругов квартиру подарил близкий родственник или друг, то после развода она останется при этом супруге.

Опять же при условии, что подобную сделку будет невозможно оспорить. Например, если Вы провернули это через третье лицо, незнакомца, то легко можно будет доказать, что по факту это было не дарение, а купля-продажа.

С завещанием примерно аналогичная история.

Еще недвижимость можно приобретать через юридическое лицо. Но нужно сделать так, чтобы было невозможно доказать, что вы владеете этим юрлицом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Заключить брачный договор – лучшее средство определить собственника недвижимости. Если супруга не согласна на брачный договор, то сработают другие варианты.

  1. Договор дарения денежных средств на конкретную цель – покупку квартиры, дома и т. д. (можно даже адрес указать). Заключить его лучше у нотариуса между одним из супругов и его родственником. В договоре должно быть указано, как именно будут переданы деньги. Вообще лучше, если эти деньги пройдут безналом по счету. Все подаренное в браке, как и купленное на подаренные деньги, является личным имуществом супруга и разделу в случае развода не подлежит. Это самый быстрый вариант.
  2. Целевой договор займа. Может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса. В договоре надо указать срок возврата займа по первому требованию, но не позднее 10-15 лет. После расторжения брака погасить долг единолично. Погашенный лично долг позволяет впоследствии через суд оставить всю собственность на одном из супругов. Но не сработает, если оформлено по ½ доле. В этом случае можно взыскать с супруги половину денег за недвижимость. Минус в том, что этот вариант подходит, если всецело доверяешь человеку. А если нет, то лучше сразу в момент подписания займа взять с него расписку, что все деньги получены.
  3. Оформить недвижимость на свое ООО, которое было у одного из супругов до брака. В этом случае ООО, как и все его имущество, не делится.
  4. Оформить покупку на родственника, после чего по договору дарения переоформить на одного из супругов. Главное – деньги по счетам этому родственнику не переводить, чтобы сделку не признали мнимой. Но имейте в виду, что если недвижимость дарят не родители, то придется заплатить налог с ее кадастровой стоимости.

В Вашей ситуации нельзя оформлять ипотеку, так как даже добрачная ипотека (не говоря уже о брачной), оплаченная в браке, делится пополам: либо платежами, либо долей в квартире (в зависимости от обстоятельств).

Договор купли-продажи между родственником и одним из супругов не спасет ситуацию, так как это возмездная сделка в браке. То есть квартира будет подлежать разделу при разводе. Завещание здесь также не вариант, потому что неизвестно, что будет после смерти родственника: могут возникнуть наследники и забрать Вашу собственность.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Для того чтобы обезопасить покупку недвижимости от притязаний супруга или супруги, в первую очередь необходимо составить брачный договор (либо соглашение), в котором будет указано, что какие-то объекты недвижимости будут принадлежать одному из супругов или им совместно (то есть по согласию сторон). Если есть соглашение, в котором четко сказано, что все купленное в браке будет принадлежать конкретному супругу, то так этот супруг себя и обезопасит. Тогда он (или она) потом сможет без лишних затрат продать, подарить или завещать объект недвижимости.

Если недвижимость куплена уже в браке, но такого соглашения между супругами не было, то по закону каждому супругу принадлежит половина.

В таком случае один из супругов может обратиться в суд с целью определить доли, а затем уже продать или подарить свою долю второму супругу.

Но лучше всего изначально подписать соглашение о том, что и кому принадлежит вне зависимости от того, что было приобретено в браке.

Тем не менее необходимо помнить, что брачный договор теоретически можно оспорить – все в руках опытного юриста.

Основанием для признания его недействительным может являться мнимость или заведомая кабальность сделки, то есть если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение. Например, если все имущество отходит одному из супругов.

Ущемление прав ребенка также можно использовать как основание для расторжения БД. Поэтому очень важно правильно составлять этот договор.

Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:

Ст. 33 Семейного Кодекса РФ закрепляет режим совместной собственности супругов, то есть имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключение составляет личное имущество каждого из супругов. К нему относится:

  • имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Наряду с режимом совместной собственности законом предусмотрен также режим договорной собственности. Реализуется он посредством заключения брачного контракта, в котором супруги могут изначально обезопасить себя от притязаний супруга или супруги на имущество, приобретенное в браке, и установить договорные условия владения им.

При совершении сделок перехода права собственности (дарение, купля-продажа) право собственности на объект недвижимости переходит с момента государственной регистрации.

В настоящее время очень часто используется такая схема: недвижимость покупается на одного из родителей супруга и затем с помощью договора дарения переходит в собственность мужа или жены.

Если будет составлено завещание, право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя. Самостоятельно распорядиться недвижимостью до открытия наследства будет можно только при наличии нотариальной доверенности от собственника недвижимости на распоряжение этой недвижимостью.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Прежде всего, если у Вас есть возможность оформить покупку на близкого Вам человека, стоит остановиться на этом варианте. Это могут быть Ваши родители, братья, сестры или близкие друзья.

Главное условие – Вы должны доверять этому человеку как самому себе. Затем по истечении некоторого времени (минимум года) этот человек может подарить Вам недвижимость.

В этом случае Ваша вторая половина уже не сможет претендовать ни на что после развода.

Здесь нужно учесть, что если квартиру Вам дарит родственник, Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если подарок исходит от Вашего друга, то Вам (как получателю подарка) придется заплатить налог 13% от стоимости имущества.

Я бы рекомендовала остановиться именно на дарении, если речь идет о родственниках.

Если же Вы доверились другу, то варианта два: либо ждать пять лет (тогда налог платить не придется никому), либо оформлять куплю-продажу или дарение квартиры.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:

Если недвижимость была приобретена до вступления в брак, то такое имущество является личной собственностью каждого из супругов и дополнительного оформления не требует.

При расторжении брака добрачное имущество не подлежит разделу, то есть второй супруг не сможет претендовать на эту квартиру.

Также супруг не сможет иметь притязаний на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству.

А вот имущество, приобретенное супругами во время брака за счет совместно нажитых средств является их совместной собственностью.

Если недвижимость была приобретена в браке на личные средства одного из супругов либо на подаренные ему денежные средства и этот супруг желает, чтобы эта недвижимость была его личным имуществом, то надо оформить брачный договор. В нем следует указать, какое имущество является личной собственностью каждого из супругов.

Если по каким-то причинам заключение брачного договора невозможно, то можно оформить и нотариально удостоверить договор дарения денежных средств, в котором следует указать цель, для которой предназначены деньги (покупка недвижимости).

В договоре надо прописать, что деньги дарятся лично супругу, а не его семье.

Однако такой способ оформления недвижимости в личную собственность одного из супругов является рискованным, так как судебная практика по делам о разделе имущества супругов, оформленного таким образом, неоднозначна.

По этой причине лучше оформлять не договор дарения денег на покупку недвижимости, а договор дарения недвижимости. Например, если родители или другие близкие люди хотят подарить Вам деньги, чтобы Вы купили на них квартиру, то лучше будет, если они купят ее на свое имя, а потом оформят дарственную на Вас.

Следует иметь в виду, что, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака другим супругом были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

  1. Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
  2. Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
  3. Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_obezopasit_ee_ot_prityazaniy_supruga/7119

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: