На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Содержание
  1. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  2. 2. Жильцы просят регистрацию
  3. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  4. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  5. 5. Не квартира, а общежитие
  6. 6. Жильцы не могут внести депозит
  7. 7. Можно я с кошкой?
  8. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  9. Все подводные камни съема и сдачи в аренду квартиры
  10. — Cдача в аренду
  11. — Съем
  12. Как сдать квартиру в аренду правильно? По закону, самостоятельно
  13. Риски неофициальной сдачи
  14. Подготовка квартиры для аренды
  15. Нужна ли страховка?
  16. Достижение договоренностей
  17. Подготовка жилья к сдаче квартирантам
  18. Оформление найма
  19. Поиск квартирантов
  20. Подписание договора найма: что нужно знать
  21. Налоговые вопросы: особенности
  22. Как расстаться с нанимателем
  23. Распространенные ошибки
  24. Как правильно сдать квартиру в аренду
  25. Сдача жилья в аренду, с чего начать
  26. Заключаем договор
  27. Как избежать мошенничества
  28. Сдатчикам квартир предложено сдаться
  29. За честную игру

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Все подводные камни съема и сдачи в аренду квартиры

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Аренда квартиры полна подводных камней как при съеме, так при сдаче жилья на долгий срок или посуточно. Часто арендодатели или квартиросъемщики могут оказаться мошенниками, а находчивые риэлторы пользуются этими проблемами, чтобы заработать.

Разберем, что должен содержать правильны договор, что в нем обязательно указать, как передать квартиру имущество при сдаче в найм квадратных метров.

В тему: сдача квартиры в аренду посуточно подводные камни

— Cдача в аренду

При сдаче квартиры семейной бездетной пары обращать внимание на факт заключения брака, т.к. может оказаться, что это студенты помогают друг другу снять жилье

Основные правила:

  • выбирайте кандидатов, которые согласны на предоплату, т.к. посотоплата чревата задержками или и вовсе риском неполучения арендной суммы;
  • старайтесь сдавать на длительный срок без условия субаренды;
  • если у вас хороший ремонт — не соглашайтесь на посуточную сдачу, это ускорит износ недвижимости;
  • сдавать через агентство недвижимости только, если живете в другом городе;
  • если есть подозрение, что заселяется один человек, а жить будет группа (без согласования с вами) — сразу отказывайте;
  • будьте готовы проводить мелкий ремонт регулярно и выделять на это бюджет из прибыли;
  • обязательно включите в расходы оплату страхование гражданской ответственности (в случае затопления соседей вашими жильцами);
  • с животными либо отказывайте, либо берите повышенный тариф, потому что проблемы не только с запахом, но и соседями из-за лая или мяуканья;
  • берите предоплату за первый и последний месяц проживания или предоплату за первый и 50% от месячной, в качестве залога.

Учтите: опасность сдачи квартиры в аренду

— Съем

При выборе съемного жилья необходимо проявлять максимум бдительности, чтобы не стать жертвой мошенников. Сегодня существует масса случаев, когда люди оказывались без денег и жилья, но с проблемами, доверившись добродушному хозяину квадратных метров или риэлтору, обещавшему сделать все в лучшем виде.

Самые распространенные уловки:

  • Существует две отработанных мошенниками схемы. Во-первых, сдача уже занятых объектов. Мошенники сами являются квартиросъемщиками, оформляют соглашение на длительный период, требуя небольшую предоплату и пару дней на освобождение жилья. За эти пару дней собирается несколько подобных «арендаторов». Мошенники исчезают, а люди остаются не с чем. Защититься можно только проверкой документов на право собственности.
  • Еще один вариант, продажа агентом перечня собственников квартир, ищущих квартирантов. Заплатив требуемую сумму, человек остается с бесполезным листком бумаги, так как половина номеров в ней не отвечает, а по остальным номерам о своих планах аренды даже не слышали или уже нашли постояльцев. От таких покупок лучше вообще отказаться, благо в интернете предостаточно сервисов, предусматривающих размещение объявлений арендодателей.

Любая аренда жилплощади должна оформляться заключением полноценного двустороннего соглашения с собственником. При долгосрочных планах желательно оформлять документ сразу на 12 месяцев.

При 11-месячных договоренностях хозяин имеет полное право отказать в дальнейшем сотрудничестве без объяснения причин. В этом случае при заключении следующего договора можно будет получить по закону преимущественное право.

Если же срок не прописывается, то юридически он признается равным 5 годам.

Чтобы не упустить ничего из вида, желательно заранее составить костяк документа, наполнив его в дальнейшем окончательной информацией.

Нюансы прописываем в договоре:

  • прописывать действительные паспортные данные и адрес места постоянной (временной) регистрации;
  • указать, ваш адрес не указывают при взятии кредита;
  • сроки в 11 месяцев — не обязательно регистрировать в налоговом органе;
  • опись имущества жилища указать в тексте договора (перечислить все до лампочки);
  • определить стоимость при повреждении мебели и бытовой техники и порядок возмещения при затоплении квартиры (ниже расположенные помещения — страхование);
  • при проведении ремонта своими силами вписать сумму скидки, получаемую в счет оказываемой услуги;
  • указать необходимость дополнительной оплаты коммунальных услуг или иных оговоренных сторонами условий расчетов по ЖКХ.

Если сумма долгов по договору аренды менее 50 тыс рублей, то можно обратиться к мировому судье с иском и получить решение суда н возмещение долга.

Права квартиросъемщика

Существует несколько моментов, когда новые жильцы имеют право внесения изменений:

  1. Заменить замки входной двери, чтобы исключить доступ предыдущих проживающих.
  2. Требовать от собственника уведомлений о посещении жилья, и только в вашем присутствии.
  3. Изменение стоимости арендной платы допускается не более одного раза за весь период.

Съем квартиры через агентство

Если подбирать квартиру будет специалист, то лучше обращаться в агентства, обладающие многолетним опытом работы и положительными отзывами. Но даже в этом случае не стоит все пускать на самотек.

Необходимо проверять все документы, особенно перед их подписанием, самостоятельно участвовать в осмотре предлагаемых вариантов, сравнивать соотношение цены и качества предоставляемого жилища.

Только так вы сможете получить действительно достойные условия для жизни.

Источник: https://www.HabRealty.ru/arenda/podvodnye-kamni-arendy-zhilya.html

Как сдать квартиру в аренду правильно? По закону, самостоятельно

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Последние изменения: Январь 2020

При наличии свободного жилья, возникает естественный вопрос, как извлечь дополнительный доход, если квартиру не собираются продавать или использовать для проживания в течение длительного времени.

Аренда недвижимости — один из вариантов эффективного применения свободных метров, которые позволят компенсировать расходы на налоги, коммуналку, и даже иметь стабильный доход. Знание законов и ориентирование в ситуации на рынке недвижимости позволит сдать квартиру в аренду правильно, безопасно, выгодно.

Рынок аренды жилья насыщен предложениями услуг опытных риэлторов, взимающих плату за выполнение посреднической функции.

С одной стороны, безболезненно сдать в аренду можно через посредника, но с другой стороны, нет никакой гарантии того, что нанятый специалист не окажется мошенником или попросту халатно отнесется к исполнению своих обязательств. Оптимальным вариантом для хозяина жилья, намеренного получать доход от аренды, заняться процедурой передачи в аренду без агентства, опираясь на законодательные нормы и специфику ситуации с недвижимостью.

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

  1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
  2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон.

Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам.

Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:

  • Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
  • Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
  • Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).

Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.

Подготовка квартиры для аренды

 

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

  • затопление;
  • пожар;
  • взрыв газового баллона;
  • ущерб отделке внутренней части и т.д.

При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Оформление найма

После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Чтобы найти жильца, необязательно обращаться в агентство или отдельному риэлтору. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами поиска считаются:

  1. Опрос знакомых, коллег по работе, родственников, друзей.
  2. Подача объявления в местные и федеральные газеты с объявлениями.
  3. Размещение объявления на специализированных сайтах, соцсетях.

Чтобы отсечь лишние контакты, в тексте объявления рекомендуется указывать все ключевые параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует указать на принципиальные недостатки (подселение, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и пр.).

Цена на квартиру должна соответствовать среднерыночному уровню, с учетом плюсов и минусов квартиры. Вопрос квартплаты лучше заранее оговорить в объявлении, т.к. порою эти расходы могут оказаться принципиальными для клиентов.

Со своей стороны, наймодатель вправе выдвигать требования к потенциальным жильцам, которым согласен передать собственность (молодой паре без детей, без животных, студентам, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые считают, что безопасной является сдача жилья семейной паре без детей, однако каждая ситуация индивидуальна.

На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время работы, окажется более аккуратной и ответственной, чем пара славянской национальности без детей, животных и т.д.

Таким образом, дальнейший отбор среди кандидатов проводится уже непосредственно при осмотре жилья.

При показе квартиры рекомендуется показать документы, подтверждающие право распоряжаться собственностью, обе стороны вправе изучить паспортные сведения. Следует быть осторожными и не оставлять личные документы в руках посторонних без надзора. После проверки сведений, паспорта возвращают владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является участником сделки, составляют договор аренды (для юрлиц) или найма (для обычных граждан). Существует важная деталь, которая необходима, чтобы сделка прошла законно: договор аренды надлежит регистрировать, если квартира передается в пользование на срок более года.

Составить договор несложно, так как в сети есть масса готовых бланков и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

К обязательным пунктам договора относят:

  • Сведения об участниках сделки.
  • Величина платежа, дата передачи оплаты и способ.
  • Особенности распоряжения залоговой суммой (в каких случаях ее надлежит вернуть нанимателям).
  • Периодичность проверки квартиры владельцем (график посещений).
  • Ответственность за уплату коммуналки. Если квитанции оплачивает квартирант, указывают способ информирования об оплате собственника.
  • Порядок пользования установленной в квартире техникой, бытовыми приборами, коммуникациями.

Отдельно оговаривается вопрос зачета ежемесячных платежей в счет проведенного квартирантами ремонта.

При составлении бланка необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, а в целях безопасности, заключать договора на неполный календарный год (11 месяцев). Это позволит исключить малейшие притязания квартирантов на право проживания в квартире при возникновении жизненных сложностей и отсутствии другого места для проживания, если арендную плату он более не сможет вносить.

Дополнительной мерой безопасности является заключаемый при подписании основного договора приемопередаточный акт.

Бланк можно скачать ниже вместе с договором, а в описание квартиры вносят следующие сведения:

  • перечень мебели, ее состояние в момент въезда жильцов;
  • общее состояние коммуникаций, оборудования;
  • состояние ремонта, стен, пола и других параметров.

В случае повреждения вышеуказанных предметов, наниматель будет обязан компенсировать убытки из личных средств. Этот акт — гарант и для будущего квартиранта, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что что-либо в квартире пропало, оказалось сломано.

Последний документ, необходимый на завершающей стадии передачи собственности – составление расписок.  Собственник квартиры в расписке подтверждает факт передачи денег в счет уплаты за первый месяц (иной период) пользования, а также фиксирует принятие залогового обеспечения. Арендатор, в свою очередь, расписывается в получении ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов расписки входят:

  1.  Подробные сведения о сторонах (полные ФИО и паспортные данные).
  2. Дата составления.
  3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгого административного регламента, владельцы арендуемого жилья обязаны уплачивать налоги с получаемого дохода.
В зависимости от обстоятельств оформления аренды, налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физлиц, организаций, ИП.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налога:

  •  общее налогообложение (ОСНО);
  • упрощенная система;
  • применение патентной системы.

Для обычных граждан, речь идет, прежде всего о подоходном налоге, известном как НДФЛ. В рамках общего налогообложения уплате подлежит 13 процентов от полученного за отчетный период дохода. Отчисления производятся на основании поданной до 30 апреля декларации, которая подается в ФНС по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно, квартирант съезжает с квартиры, происходит расторжение договора. Знание правовых тонкостей позволит расстаться с нанимателем без взаимных претензий и упреков.

Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

  • Согласие всех проживающих с ним лиц.
  • Уведомление собственника в трехмесячный срок.

Таким образом, хозяин квартиры страхуется на случай непредвиденной потери дохода в связи с неожиданной потерей клиента. Односторонне расторжение допускается, когда между сторонами появились разногласия или претензии:

  • хроническая просрочка, задолженность за период более 6 месяцев при долгосрочном варианте аренды;
  • задолженность за два платежных периода, при краткосрочном найме;
  • нанесение существенных повреждений имуществу собственника, порча оборудования, предметов мебели т.д.;
  • несанкционированное использование жилья в других целях, нежели это было заявлено в договоре;
  • нарушение правил проживания, беспокойство соседей.

Закон допускает расторжение договора через суд на основании того, что жилье не соответствует нормам проживания, либо было существенно повреждено.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

  1.  Возможность проживания животных, посторонних лиц.
  2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
  3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

  • паспортные данные,
  • сведения о месте работы, учебы,
  • контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику без посредников сдать квартиру в аренду, с минимальным риском для себя и своей собственности.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как правильно сдать квартиру в аренду

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Просмотры: 3 544

Неплохим источником пассивного дохода является сдача жилья в аренду. Если у вас есть лишние квадратные метры, которые могут давать ежемесячно прибавку в бюджет, то наша статья будет вам полезна.

Вообще хорошие квартиры с удобным месторасположением пользуются спросом всегда. Однако приняв решение сдать квартиру, узнайте все нюансы, риски и условия. Нелишним будет узнать, как обезопасить себя с юридической стороны и оградить от споров с квартирантами. В противном случае вместо желанной прибыли вы получите гору убытков и проблем.

Сдача жилья в аренду, с чего начать

Для начала необходимо определиться, к какой ценовой категории относиться ваша квартира. Это зависит от некоторых условий: престижность района, где находится жильё, отдаленность от центра, метро, состояние ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Все это безусловно влияет на стоимость аренды вашего жилья.

Каким способом сдавать жильё посуточно или на длительный срок? В случае посуточной аренды получаемый доход значительно выше. Но… в этом случае не заключается договор с квартирантами, они как бы считаются гостями, и за все проблемы с жильцами отвечает хозяин.

Необходимо приличное количество свободного времени, чтобы принимать, расселять, выселять жильцов, поддерживать порядок между заселениями. Плюс постоянный поиск квартирантов.

Хотя в интернете есть специальные сайты бронирования жилья, которые берут комиссию за свои услуги, освобождая тем самым владельца от лишних хлопот.

Есть два способа найти квартирантов: самостоятельно и через агентство недвижимости. При самостоятельном поиске нужно разместить объявление на интернет-площадках или в печатных изданиях. Лучше будет прикрепить фото квартиры к объявлению с описанием всех условий проживания, отметить достоинства жилья.

При обращении в риелторскую контору все хлопоты по поиску жильцов и составлению договора берет на себя агент, поэтому вопрос о том, как правильно сдать квартиру в аренду, отпадает сам собой.

Обычно в агентствах недвижимости есть база клиентов, и вам не придется долго ждать. Риелтор за свои услуги берет комиссию. В случае бюджетной или средней ценовой категории квартиры вознаграждение платит наниматель. Если жилье элитного класса или люкс, то наймодатель.

Для недорогих квартир этот вариант, конечно же, предпочтительнее.

Самостоятельно ли вы нашли квартирантов или через агентство недвижимости, обязательно заключайте договор. Этим вы защитите свои интересы. Договор найма жилого помещения имеет силу и без нотариального заверения.

Заключаем договор

Итак, вы определились с будущими квартирантами. Какие документы иметь с собой при заключении договора найма, на какие пункты документа обратить внимание? Паспорт и свидетельство права собственности на квартиру — это всё, что необходимо, если сдаете своё жилье. Если не своё, то понадобиться ещё доверенность от собственника квадратных метров.

Рассмотрим договор по пунктам:

  1.  Адрес квартиры
  2. Паспортные данные нанимателя и наймодателя
  3. Срок аренды. Обычно устанавливают один год с фиксированным ежемесячным платежом, без права менять его в одностороннем порядке.
  4. Период внесения арендной платы
  5. Обязанности и права сторон: кем оплачиваются коммунальные услуги, производиться мелкий бытовой ремонт и т.п.

Не забудьте вписать показания счетчиков на момент заключения договора!

Так же к договору прилагается акт приема/сдачи недвижимости, в котором описывается общее состояние жилья, перечисляется имущество и бытовая техника, находящаяся в квартире.

Еще пара моментов, на которые следует обратить внимание:

  • Если помещение находится в долевой собственности, то при сдаче в аренду необходимо согласие всех владельцев квадратных метров. Это согласие должно быть заверено нотариально.
  • Если за квартиру выплачивается ипотечный кредит, то такое жильё считается с обременением. Собственником помещения является банк. В таком случае необходимо получить согласие кредитора, т.к. до полной выплаты ипотеки заемщик не имеет права распоряжаться жилплощадью без одобрения кредитной организации.
  • Не игнорируйте практику при заключении договора брать депозит в размере ежемесячной оплаты аренды. Это оградит вас от убытков, если квартирант не оплатит по счетчикам, возможные международные звонки по стационарному телефону или вообще решит не платить за последний месяц. Залоговую сумму необходимо вернуть жильцу при расторжении договора найма.

По последнему пункту хотелось бы обратить внимание, что обычно в договоре прописано условие взаимокомпенсации страховой суммы: если квартиранты съезжают ранее оговоренного срока без видимых причин со стороны наймодателя, то хозяин квартиры вправе оставить себе залог; если расторжение договора происходит ранее срока по инициативе собственника, то он (собственник) обязан вернуть депозит и компенсировать нанимателю потраченную на комиссию риелтору сумму.

ВАЖНО! Сдача жилья в аренду — это предпринимательская деятельность. Неуплата налогов с дохода влечет за собой наложение штрафа от 300 000 рублей или лишение свободы сроком на 1 год. Не ставя в известность налоговые органы, в случае недоразумений с нанимателем или соседями, вы не сможете отстоять свои интересы. Честность и соблюдение закона в этом случае сыграет вам на руку.

Как избежать мошенничества

Недвижимость – лакомый кусок мошенников всех мастей. Вот некоторые из способов:

  • Квартиранты предлагают сделать ремонт в квартире в счет арендной платы. Начавшись, ремонт может месяцами не заканчиваться. В результате, вы будете видеть вечный полуремонт и не видеть денег.
  • Чаще посещайте сдаваемую квартиру. Случаи, когда в квартире вместо прописанных в договоре двух человек, живет целая армия, не так уж редки. Или как вариант, ваше жилье используют под посуточную аренду.
  • Ни под каким предлогом не давайте документы на квартиру жильцам. Подкупленные нотариусы, «черные риэлторы» — это не страшилки из интернета, это реальные истории.
  • И снова вспомните про налоговое законодательство. Закон на вашей стороне, если не обходить его.

Удачных вам сделок и добросовестных квартирантов!

Как правильно разрешать конфликты
Как быстро и эффективно навести порядок в доме

Источник: https://aktualnoe.net/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Сдатчикам квартир предложено сдаться

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Законы о создании федеральной платформы-агрегатора по обязательному учету арендных отношений Госдума может рассмотреть уже этой осенью, а заработает проект в следующем году. Такую информацию озвучил гендиректор госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Он сообщил, передает РИА Новости, что это станет частью масштабного проекта по обелению рынка арендного жилья. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в «серой» зоне — без уплаты налогов в бюджет.

Платформа будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей, ее цель — «способствовать формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья», — заявил Виталий Мутко.

Он подчеркнул, что благодаря новому порталу россияне смогут удобно рассчитать налоговый режим — самозанятые, ИП, обычный режим.

Сейчас законопроект направлен в Минстрой, и будет рассмотрен профильными органами федеральной исполнительной власти, сообщили в госкорпорации.

Платформа будет интегрирована с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами. По оценке Минстроя, сейчас в стране сдается 5,2 млн квартир, и после легализации рынка бюджет сможет собирать 200 млрд рублей налогов ежегодно.

Здесь прежде всего интересна личность инициатора этого новшества, а именно Виталия Мутко, отмечает член генерального совета Деловой России Владимир Кузнецов.

«Он, — говорит эксперт, — очень большой профессионал в организации различного рода спортивных мероприятий, но здесь, боюсь, немного иная епархия.

 Эту его новую сферу деятельности можно сравнить с сельским хозяйством в советское время — гибельное и обреченное на неудачу».

Государство давно пытается зарегулировать серый рынок получения населением средств — начали с самозанятых, добрались до аренды жилья, обращает внимание Владимир Кузнецов. Новый премьер и был поставлен именно для этого — собрать все налоги, которые только можно. Но вряд ли люди захотят расстаться с этой частью дохода, источники которого просто невозможно доказать.

Идея изначально  обречена на провал, соглашается совладелец инвестиционно-девелоперского холдинга Styness Максим Лалакин.

Дело в том, объясняет он, что рынок именно аренды жилья в нашей стране является, пожалуй, самым черным, а значит самым  гибким, самым не затронутым никаким госрегулированием. Именно он первым и точнее всех  реагирует на внутренние социальные пертурбации.

По этому рынку можно изучать маятниковую миграцию населения, а также делать вполне себе серьезные срезы экономического положения страны за год. 

Налоги с аренды по прежнему платят единицы, а уголовные дела по уклонению от этих самых налогов можно пересчитать по пальцам одной руки. И то когда арендатор совсем уж сильно не поладит с арендодателем и «постучит» куда нужно.

А так всех все устраивает. Одни люди платят наличкой, другие  получают ее, и все довольны. И никакие попытки обелить этот рынок не пройдут, уверен Максим Лалакин,  пока граждане сами не осознают необходимость оплаты налогов.

А на это надежд мало.

За честную игру

К инициативе, конечно, вопросов очень много, это проект не одного дня, полагает управляющий партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Алим Бишенов.

Это сложная цифровая телекоммуникационная структура, на разработку которой может быть потрачено более сотни миллионов рублей, при этом, скорее всего, за счет государства.

Из вопросов при этом стоит обозначить — будет ли сформирован механизм, обязывающий всех арендодателей регистрироваться в этой системе.

Пока есть понимание, что это предполагает добровольное участие, а если это так, то только часть рынка сможет быть «обелена», уверен юрист. На практике окажется, что те, кто не согласен с новыми условиями, продолжат работать в «серой» зоне, и механизма как их отследить и привлечь к ответственности пока не существует.

Это большая проблема, которую также решить за один год не выйдет, отмечает он.

Для этого необходимо формировать дополнительную крупную структуру отслеживания массы сервисов по сдаче арендного жилья, вплоть до мониторинга соцсетей и мессенджеров, что не коррелирует в данный момент с множеством законодательных актов. А это может быть вполне справедливо расценено обществом как попытка государства вмешаться в частную жизнь граждан.

Соответственно, делает вывод Алим Бишенов, формирование единого государственного портала по интеграции рынка арендного жилья может быть сопряжено с сопротивлением со стороны участников этого рынка.

Люди массово потеряли в доходах, при этом цены растут, экономика на пороге рецессии, и тут возникает еще один инструмент по пополнению казны за счет граждан.

Хотя, конечно, с законодательно точки зрения — это действительно оптимальное решение проблемы «серого» рынка аренды.

Прозрачная удобная и доступная платформа-агрегатор защищает в первую очередь интересы добросовестных арендаторов и арендодателей.

Проведение сделок через нее исключает факты мошенничества, позволяет более тщательно следить за этим рынком и делает информацию доступной для всех российских ведомств.

Это польза и для статистики, и для налоговых органов, которые ежегодно недополучают с этого рынка миллиарды рублей. Но как, как уже отмечено, наиболее сложная проблема — привлечь в эту систему арендодателей, указывает юрист.

В случае, если такая система начнет работать, в нее придут не более 50% всех участников арендного рынка, считает Алим Бишенов. Это уже хороший результат — наполнение государственной казны за счет налогов от сдачи квартир в аренду увеличится, и государство через годы отыграет вложения в инфраструктуру системы. Однако прогнозных 200 млрд рублей в год, скорее всего, мы не увидим.

По мнению юриста, в правительстве это осознают, и поэтому может быть продолжена корректировка законодательства.

В частности, как вариант, могут быть еще больше повышены налоги на недвижимое имущество, поскольку часть его сдается по серой схеме.

Это стало бы платой за недобросовестность некоторых собственников, но, с другой стороны, было бы не справедливо по отношению с честным налогоплательщикам.

Источник: https://expert.ru/2020/08/20/sdatchikam-kvartir-predlozheno-sdatsya/

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: