Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Содержание
  1. Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы
  2. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала
  3. Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:
  4. 1. Собрать документационный пакет
  5. 2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу
  6. 4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу
  7. 5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ
  8. Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала
  9. Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала
  10. Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:
  11. Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку
  12. Может быть несколько вариантов решения проблемы:
  13. Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы
  14. 1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?
  15. 2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?
  16. Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году
  17. Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
  18. Как получить разрешение органов опеки и попечительства
  19. Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую
  20. Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
  21. Документы
  22. Особенности, если квартира была куплена в ипотеку
  23. Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция
  24. Выделение детских долей
  25. Продажа ипотечной квартиры и маткапитал
  26. Нюансы сделки
  27. Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»
  28. Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
  29. Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
  30. Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:
  31. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  32. Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
  33. Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:
  34. Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.
  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:
  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

  1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
  2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
  3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
  4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
  5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
  6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
  7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

  1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
  2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
  3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
  4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
  5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
  6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
  7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
  8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году

Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал за первого ребенка: как потратить ₽466 тыс. на покупку жилья

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Льготная ипотека и маткапитал могут создать спрос на 300 млн кв. м жилья

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realty.rbc.ru/kak-prodat-kvartiru-s-matkapitalom-instrukciia-5f21889b67a6ba5f58890821

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Разрешение Органов Опеки На Продажу Квартиры С Материнским Капиталом

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Обо всех законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: